是“定金”還是“訂金”?“認籌金”到底靠不靠譜?買房交款時哪些需要我們自己交?

很多人雖然買了房，但至今也鬧不清這些關于買房時的“名詞”到底怎么解釋，而筆者了解到，有時候雖然是一字之差，面臨的法律風險可大不一樣，本期我們就一起來學習一下。

   定金”款項不能退回 “訂金”享有優(yōu)先購買權

   定金，又稱保證金,是在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。定金的款項是退還不了的。定金交納的數(shù)額不應超過主合同標的額度的20%,也就是說,當對方索要更多的定金時,你可以直接提出異議,當場回絕。

   值得注意的是，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者回收。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金。收受定金的一方不履行約定債務的,應當雙倍返還定金。

   而訂金，又稱預付款。初步達成協(xié)議后,雙方進一步協(xié)商簽訂臨時認購協(xié)議,買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權。與“定金”不同,訂金可退。認購協(xié)議簽訂前需要約定所選房號、面積、房屋單價總價款、交房期限。在合同還未得以履行的情況下,不論是給付一方當事人違約,還是接收方違約,預付款都要原數(shù)返還。

   認籌金”法律不予認可 交納“意向金”看好協(xié)議

   另外一個就是認籌金，購房者表現(xiàn)出買房的誠意,需要通過交納“認籌金”來體現(xiàn)。交納認籌金后,購房者便獲得了房屋的優(yōu)先購買權,并在房價上享受一定程度的優(yōu)惠，等到樓盤正式開盤時,“認籌”購房者能以“優(yōu)先選擇”的順序選房。然而,根據(jù)規(guī)定,任何形式的認籌，都是開發(fā)商在沒有取得預售許可證之前的非法活動,是國家明令禁止的。

房地產(chǎn)商的提前認籌優(yōu)惠大多都是“鏡中花水中月”,看上去很美,實際上存在著很多意想不到的巨大風險,如延期開盤、抬高房價、無法監(jiān)管，大家一定要擦亮眼睛,避免損失。

   而誠意金，又稱意向金。在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn),購房者交納小額金額,屬于當事人自發(fā)行為,此“金”交納后可直接抵作房款使用。誠意金應該交付的金額,由當事人自由約定。

   值得一提的是，法律上并無誠意金一說。購房者在交納誠意金時,應該特別注意書面協(xié)議的表述及收據(jù)公章是否完好,并對于無預售證樓盤提前收取誠意金給予警惕。如果樓盤存在一直無法取得預售證或者爛尾的風險,房企資金鏈斷裂,可能會遇到錢無法退回的尷尬境地。

   買房“四費”哪些該自己出 提前還清貸款不一定好

   所謂“房產(chǎn)評估費”是指銀行在審核貸款時,對購房者抵押的房屋價值進行評估,以控制貸款風險,一般由第三方機構來執(zhí)行。

   2015年1月,發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價格評估法規(guī),本行業(yè)相關經(jīng)營主體不得以任何理由限制服務、指定服務,或截留定價權。

   另外，還有一筆被稱為“抵押登記費”的費用常常需要自掏腰包——住房每件80元,非住房每件550元。然而很多人不知道,這筆錢只能向房屋抵押權人銀行或者開發(fā)商收取。國家發(fā)改委、財政部《關于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》(發(fā)改價格[20061924號)規(guī)定,“房屋登記費向申請人收取。但按規(guī)定需由當事人雙方共同申請的,只能向登記為房屋權利人的一方收取”,禁止銀行轉嫁成本。

   房屋貸款保險費，該險種保險標的一般為指一次性付款或抵押貨款購買的產(chǎn)權房屋,只保房屋框架。負責賠償因火災、爆炸、洪水、泥石流等對房屋造成的損壞。保險費率方面,各保險公司并無太大區(qū)別。有銀行表示,通常都是公積金貸款才強制購買保險,一般的商業(yè)貨款有的可以不買。

   房貸利息費用則是貸款買房需要向銀行支付一定的利息,貸款利息通常由首付金額、還款方式、貨款年限、貸款利率等幾種因素決定。

   不少銀行接受提前還款的時間通常都是還貸滿半年或一年以上,借款人需要仔細查看與銀行簽訂的合同,如果沒有達到約定時間,則需交納一定違約金。不同銀行,違約金也不同。而從借款人角度出發(fā),處于還款初期的提前還貸是比較劃算的,而到了后期其實已償還了大部分利息,提前還貸并不合適。