中新經(jīng)緯客戶端9月25日電兩天內(nèi)6地出臺樓市限售措施、各地土地供應(yīng)加快，再加上8月份各地密集出臺租賃政策，給房產(chǎn)銷售的“金九銀十”連潑了三盆冷水，目前來看，9月房產(chǎn)銷售降溫明顯，說好的“金九”恐怕是沒有了。

半年內(nèi)41座城市限售

未來或?qū)U(kuò)容

9月22日開始，樓市再次迎來收緊的調(diào)控浪潮。2天時(shí)間內(nèi)重慶以及南昌、西安、長沙、南寧、貴陽、石家莊、武漢7個(gè)省會(huì)城市加碼樓市調(diào)控。除西安、武漢外，其他6城均出臺了限售措施。

限售指新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易。自2017年3月25日廈門市首個(gè)實(shí)施限售政策后，限售城市陣營不斷擴(kuò)圍，據(jù)中新網(wǎng)粗略統(tǒng)計(jì)，截至9月23日，全國實(shí)施限售的城市已達(dá)41個(gè)，限售期限在2年-10年之間，其中23城限售期限為2年，11城限售期為3年，4城限售期為5年。

對此本輪調(diào)控，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉此前對中新經(jīng)緯客戶端做出解釋，從這輪調(diào)控時(shí)間的集中程度可以看出，這是對房價(jià)依然上漲的次熱點(diǎn)城市調(diào)控升級，未來類似的次熱點(diǎn)城市或?qū)⒏M(jìn)調(diào)控。“全國樓市的調(diào)控方向，逐漸從過去的15個(gè)熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)的二三線城市?！?/span>

9月份土地供應(yīng)加快

將緩解緊張供求關(guān)系

調(diào)控升級的同時(shí)，各地也加大了土地供應(yīng)。據(jù)國泰君安宏觀研報(bào)顯示，9月土地供應(yīng)與成交同比均較8月加快。100城土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積同比由43.6%上升至47.1%，主要是二線城市上升幅度較大。

其中，一線城市供地同比增速依然較高為173%，二線城市上升4.7個(gè)百分點(diǎn)至17.2%，三線城市下滑5.5個(gè)百分點(diǎn)至62%。土地成交規(guī)劃建筑面積9月同比35.4%，較8月加快40個(gè)百分點(diǎn)，其中一二三線城市分別加快106.8、51.7和16.4個(gè)百分點(diǎn)至90.6%、28.4%和37%。

國泰君安宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，上個(gè)月的供應(yīng)增加但成交同比為負(fù)的局面扭轉(zhuǎn)，企業(yè)拿地的積極性提高，背后更多是租賃住房市場建設(shè)加快的支撐力量。隨著租賃住房市場的建設(shè)及國土部住建部發(fā)布試點(diǎn)方案在北京等13個(gè)城市推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃租房，預(yù)計(jì)未來土地供應(yīng)和成交將上升。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)此前報(bào)道，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，土地成交的持續(xù)回溫可緩解緊張的供求關(guān)系。為防止樓市持續(xù)迅速走高，一線城市雖然本月成交面積有所下降，但是安置房、租賃用房、自住房等類型的住宅用地出讓比例占比較大，未來剛需市場的需求將得以滿足，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

8月份租賃政策密集發(fā)布

將減少非理性購房需求

今年8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，明確提出構(gòu)建購租并舉的住房體系，各地政府紛紛響應(yīng)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：2017是發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計(jì)有超過14個(gè)城市或部門發(fā)布了17次有關(guān)鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃的政策。最近1年多時(shí)間里，有超過8個(gè)省份及超過25個(gè)城市出臺了相關(guān)政策內(nèi)容。

此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前統(tǒng)計(jì)，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

具體來看，今后五年北京將建設(shè)150萬套住房，其中租賃住房將達(dá)50萬套。上海方面提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬套。廣州方面，未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬套。

深圳方面，“十三五”期間，深圳將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。

張大偉此前接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)表示，發(fā)展住房租賃市場，不僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，同時(shí)可以賦予租房者更多的權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系。“這可以有效避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求?！睆埓髠フf。

9月以來房產(chǎn)銷售降溫

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來成交量仍將回落

據(jù)海通證券姜超團(tuán)隊(duì)研報(bào)顯示，9月前22天主要39城市地產(chǎn)銷售增速降至-38%，其中4個(gè)一線城市同比下降-52%，16個(gè)二線城市同比下降-41%，19個(gè)三四線城市同比下降-22%，其中三四線城市銷量降幅為14年以來新低，這也意味著“金九銀十”風(fēng)光難再現(xiàn)。

姜超團(tuán)隊(duì)表示，今年以來三四五線地產(chǎn)的熱銷對穩(wěn)增長起到了重要貢獻(xiàn)。但從監(jiān)測的19個(gè)三四線城市來看，6月份銷售增速尚在20%，8月增速歸零，9月以來增速是-22%，增速創(chuàng)下2014年以來新低。比如蕪湖市7月地產(chǎn)銷售增速為22.4%，8月降至-20%，9月降至-31%；寧波8月地產(chǎn)銷售增速為16%，9月降至-45%；溫州8月地產(chǎn)銷售增速為30%，9月降至-16%。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年的6月到8月，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了大幅降溫，成交量低迷。在這種情況下，“金九銀十”樓市成交量很難有很大的反彈、“但不排除開發(fā)商因成交量低，著急推盤，個(gè)別城市的成交量會(huì)有小幅上升?！?/span>

“今年肯定是近3年來，最差的一個(gè)‘金九銀十’?！睆埓髠フf，由于一線、二線城市受調(diào)控政策影響，成交量放緩，樓市低迷。可以預(yù)見的是，今年的9月、10月，全國房地產(chǎn)市場將持續(xù)調(diào)控，市場成交量將不容樂觀。

據(jù)新華社援引克爾瑞研究中心分析師楊科偉的觀點(diǎn)認(rèn)為，在短期內(nèi)，限售或會(huì)造成房地產(chǎn)成交量的回落，隨著調(diào)控周期的拉長，一些地方開發(fā)商降價(jià)走量的可能性加大，預(yù)計(jì)更多項(xiàng)目將加快入市。

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，近期七城房地產(chǎn)限售政策升級擴(kuò)圍，和限購限貸政策一起均指向抑制投機(jī)需求。房地產(chǎn)政策的基本思路是抑制需求和增加供給，未來半年房地產(chǎn)銷售將繼續(xù)回落。

來源：中新經(jīng)緯