自今年部分城市商業(yè)房貸利率跌破3%以后，近期，房貸市場(chǎng)又迎來(lái)了一波利率上調(diào)。近一個(gè)月以來(lái)，杭州、南京、蘇州、徐州、廣州、寧波、無(wú)錫、青島等多座城市相繼回調(diào)房貸利率下限，上調(diào)幅度在5至20個(gè)基點(diǎn)之間，調(diào)整后利率為3.0%至3.1%。

今年5月份，中國(guó)人民銀行宣布取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。9月末，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，引導(dǎo)存量房貸利率批量下調(diào)。10月，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降25個(gè)基點(diǎn)至3.6%。一系列政策引導(dǎo)下，有些城市首套房貸利率一度降至“2字頭”。如今，為何房貸利率“不降了”？這反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)哪些信號(hào)？

在浙江安吉，上個(gè)月底，當(dāng)?shù)啬撤慨a(chǎn)中介工作人員李正勇就收到了房貸利率上調(diào)的消息。幾天過(guò)去，據(jù)他觀察，利率上調(diào)似乎對(duì)市場(chǎng)影響并不大。

李正勇：從11月29日那天晚上開(kāi)始，各大銀行的銀行信貸經(jīng)理就通知，銀行利率會(huì)從3.0%上漲到3.1%?？傮w來(lái)講，3.1%的利率也是比較低的水平，因?yàn)楣e金的利率現(xiàn)在也還是3.1%，到明年1月1日開(kāi)始才是2.85%，對(duì)于剛需客戶來(lái)講，2.85%、3.1%都不是不買(mǎi)房最大的原因?，F(xiàn)在從市場(chǎng)反饋來(lái)講，總體對(duì)這個(gè)消息還是比較平靜的，該買(mǎi)還是買(mǎi)，區(qū)別不是特別大。

而在江西吉安，某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理羅軍也表示，據(jù)他了解，當(dāng)?shù)匾延兄辽傥寮毅y行宣布上調(diào)房貸利率，然而市場(chǎng)購(gòu)房需求依然旺盛。

羅軍：我們這首套房貸利率上調(diào)了約0.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了3.1%。至少有五家主流銀行宣布了上調(diào)，雖然利率上調(diào)可能對(duì)部分購(gòu)房者產(chǎn)生一定影響，對(duì)我們樓盤(pán)賣(mài)房增加了一定難度，但整體來(lái)看，市場(chǎng)購(gòu)房需求依然旺盛，特別是剛需客戶。

面對(duì)利率上調(diào)，購(gòu)房者是什么態(tài)度呢？

家住浙江平湖的李女士：是突然上調(diào)的，之前不是存量房貸利率下調(diào)嘛，我就有購(gòu)買(mǎi)二套改善房的意向，調(diào)整之前最低可以做到2.85%，現(xiàn)在首套、二套商業(yè)貸款利率都上調(diào)到了3.1%，反而弄得我有點(diǎn)糾結(jié)了。

山東青島市民蔣女士最近一直在看房子，打算年底之前買(mǎi)房。在算了一筆賬后，她認(rèn)為這對(duì)自家購(gòu)房計(jì)劃影響不大。

蔣女士：我是剛需買(mǎi)房，貸款金額不高，利率小幅度的調(diào)整影響不大，調(diào)整前后月供差別在百元以內(nèi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)也比較穩(wěn)定，不會(huì)改變我的買(mǎi)房計(jì)劃，當(dāng)然利率要是能低一些更好。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、武漢、青島等城市均上調(diào)首套、二套房貸利率下限，部分城市首套房貸利率最低水平已上調(diào)至3.1%。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，這背后的原因與樓市回暖和銀行經(jīng)營(yíng)承壓有關(guān)。

陳文靜：主要源于核心城市市場(chǎng)有所回暖，銀行和業(yè)主預(yù)期發(fā)生積極變化。另外，近兩年隨著LPR的多次下調(diào)，商貸利率來(lái)到歷史低位，銀行凈息差不斷承壓，出于經(jīng)營(yíng)成本的考量，適度上調(diào)房貸利率有助于銀行維持更理想的息差水平。

然而，今年一系列金融支持房地產(chǎn)政策所體現(xiàn)的，都是引導(dǎo)貸款利率下行，降低購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，有公眾對(duì)突如其來(lái)的利率上浮表示困惑——利率是要迎來(lái)“上漲周期”了嗎？對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國(guó)房貸利率實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化定價(jià)后所呈現(xiàn)的利率波動(dòng)，與國(guó)家引導(dǎo)貸款利率下行，完全是兩回事。

李宇嘉：按照LPR-30基點(diǎn)的這個(gè)底線來(lái)看，目前的房貸利率應(yīng)該是3.3%這樣的一個(gè)水平，但是我們看到市場(chǎng)上出現(xiàn)了更低的利率，甚至低于3%的，這個(gè)利率并不是國(guó)家政策引導(dǎo)下的利率水平，而是銀行之間價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的利率水平。也就是說(shuō)銀行下調(diào)利率吸引客戶，一些銀行只是部分網(wǎng)點(diǎn)，并不是每一個(gè)客戶都能夠享受這么低的利率。按照銀行的綜合經(jīng)營(yíng)成本，包括不良率考慮在內(nèi)的話，低于一定水平肯定是不劃算的，這個(gè)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范和可持續(xù)的貸款增長(zhǎng)是違背的。

一定程度上穩(wěn)定貸款利率下限，在總和銀行有貸款業(yè)務(wù)往來(lái)的武漢江夏區(qū)某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人羅澤看來(lái)，一方面可以更好地平衡商貸與公積金貸款需求，另一方面也可以減少大小銀行之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

羅澤：如果是2.9%的商貸和2.85%的公積金其實(shí)就沒(méi)什么差別，而如果是3.1%和2.85%的公積金，就能夠既刺激商貸的同時(shí)，公積金群體也會(huì)保持有公積金的優(yōu)勢(shì)。大銀行的成本更低，如果大家都降到2.9%的話，小銀行會(huì)扛不住這樣的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；回調(diào)到3.1%之后，大家都多多少少有一點(diǎn)利潤(rùn)，市場(chǎng)上不同銀行也可以長(zhǎng)期地發(fā)展。

那么，未來(lái)的房貸利率究竟是何走向？陳文靜表示，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)下，政策仍將釋放更加穩(wěn)定的預(yù)期。

陳文靜：房貸利率的波動(dòng)調(diào)整或?qū)κ袌?chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，短期來(lái)看，支持性的貨幣政策仍將延續(xù)，與房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR仍有下調(diào)空間，從而引導(dǎo)各地房貸利率下行，降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

既要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，滿足居民剛性和改善性住房需求，又需要讓銀行形成良性經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這一平衡點(diǎn)該如何把握？對(duì)于購(gòu)房者而言，又需要怎么做？李宇嘉表示，房貸利率目前已經(jīng)降至歷史低點(diǎn)，未來(lái)即便下調(diào)，對(duì)購(gòu)房者節(jié)約月供方面的影響也有限，應(yīng)將目光更多聚焦于房屋本身，選擇更適合自己的“好房子”。

李宇嘉：明確下限是非常有必要的，銀行只有盈利，才能有完善的風(fēng)險(xiǎn)防控體系；利潤(rùn)覆蓋不了成本，不良率會(huì)明顯攀升的。未來(lái)房貸利率的走勢(shì)，取決于房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)到底處于一個(gè)什么樣的階段，目前來(lái)看房貸利率已經(jīng)是降到歷史的最低水平，當(dāng)然未來(lái)可能還會(huì)往下走，但是這種從最高點(diǎn)200個(gè)基點(diǎn)左右大幅度的下調(diào)肯定是告一段落了。對(duì)于購(gòu)房者，未來(lái)即便是有下調(diào)，對(duì)月供的節(jié)約幅度也是非常小的；更多的應(yīng)該是關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)本身和選擇更好的房子，可能比房貸的選擇對(duì)于福利的最大化更重要一點(diǎn)。

來(lái)源：央廣網(wǎng)